lunes, 10 de febrero de 2014

Saneamiento por vicios ocultos


SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS
1.       Noción:
 
Arias Schereiber nos precisa que la noción del vicio está ligada a la existencia de deterioros, anomalías y defectos no susceptibles de ser apreciados a simple vista, y que de alguna manera afecta el Derecho del adquirente a su adecuada utilización.
Para el coautor del Código Civil, Manuel la Puente y Lavalle, por vicio o defecto debe precisamente entenderse cualquier anormalidad o imperfección y cualquier deterioro o avería que se encuentra en la cosa que perjudica, masomenos, en la aptitud para el uso  o voluntad o integridad del bien adquirido.
Por ejemplo: Si Juan compra a Manuel 300kg de semilla de maíz para ser sembradas en la parcela de su propiedad,  según consta en el contrato, pero resulta que dicha semilla esta estropeada.
2.       Requisitos de la cosa:
a)      El vicio convierte a la cosa en algo inútil o impropio respecto al fin y al uso al que se destine, disminuyendo su valor de cambio de precio, conforme lo establece el art. 1505 del C.C. y tmb el artículo 1509.
Art. 1505: Hay lugar al saneamiento cuando el bien carece de las cualidades prometidas por el transferente que le daban valor o lo hacían apto para la finalidad de la adquisición
Art. 1509: Hay lugar al saneamiento cuando existan cargas, limitaciones o gravámenes ocultos y de los que no se dio noticias al celebrarse el contrato, si éstos son de tanta importancia que disminuyen el valor del bien, lo hacen inútil para la finalidad de su adquisición o reducen sus cualidades para ese efecto.
b)      Que el vicio haya existido en el momento de celebrarse el contrato de forma a priori y no a posteriori, debiendo perdurar hasta que se produzca la reclamación
TRANSFERENCIA DE 2 O MÁS BIENES JUNTOS:
……….Y  no se extendiera el D° a los otros como regla general, salvo que fuera menester comprarlo juntos, tal como sucedería con la pareja, juego, yunta o análogos, aunque hubieran sido tasados en forma separada.
CASO: El caso de Yunta, se compra de forma conjunta. Entonces, sería un vicio oculto en el caso si uno de los bueyes tiene males del corazón. Como consecuencia, se devolverá el buey enfermo.
Tratando de bienes principales y accesorios, siguiendo el principio que nos rige, sólo el vicio de los principales da lugar al saneamiento del principal y del accesorio, pero no a la inversa.
Que el adquirente ignore la existencia del vicio o vicios de la cosa al momento de celebrar el contrato, de  lo contrario, el adquirente estaría tomando la cosa con pleno conocimiento del vicio o defecto y nada tendría que reclamar. Incluso en nuestro Código preceptúa que no se considera los vicios ocultos los que el adquirente pueda conocer actuando con la diligencia exigible del caso.
CASO: Se compra un carro y el adquirente no realiza una revisión técnica previa a ese coche. Dicho coche se queda varado en plena carretera. Entonces no hay vicios ocultos porque eso viene a ser falta de diligencia.
¿Desde qué momento están los vicios ocultos?
·         Desde la transferencia de la propiedad.
o   Transferencia de bn inmueble: La celebración y la transferencia se da en el mismo acto (Regla General). Si se paga en armadas, el vicio esta desde la transferencia(obligación)
o   Transferencia de bn mueble: Mediante la traditio.
REQUISITOS DEL SANEAMIENTO
1.       Que los vicios no sean ostensibles o visibles.
2.       Que los vicios ocultos existan al momento de la transferencia
3.       Que el N.J. materia de los vicios constituya un contrato de transferencia del bien.
4.       Que los vicios afecten en todo o en parte la utilidad de la cosa.
ACCIONES JUDICIALES REDHIBITORIAS
(Son excluyentes pues se opta por una u otra)
Artículo 1511.- El adquirente puede pedir, en razón del saneamiento a que está obligado el transferente, la resolución del contrato
A)     La mal llamada Resolución porque en sí es Rescisión: Deja sin efecto el contrato.
Se debe dar la rescisión porque los vicios se dan antes de la celebración del contrato. Más no resolución porque los vicios no se dan después de la celebración.
Esta acción judicial tiene por objeto extinguir el contrato. En tal sentido, el adquirente puede pedir al transferente la resolución por lo que el transferente deberá pagar al adquirente:
1.       El valor del bien al momento de la resolución
2.       Los intereses legales desde la demanda
3.       Los gastos del contrato que abonó el adquirente
4.       Los frutos del bien que estuviesen pendientes al momento de la resolución
5.       La indemnización de daños y perjuicios cuando ha habido dolo o culpa del transferente de los vicios ocultos.
B)      La acción judicial quanti minioris o estimatoria:
Tiene por objeto, restituir al adquirente, la parte del precio que represente lo que la cosa vale de menos, es decir, teniéndose en cuenta el vicio oculto y no deja sin efecto el contrato que se celebró. Por eso el artículo 1513 señala que el adquirente puede optar por pedir que se le pague lo que el bien vale de menos por razón de vicio en el momento de ejercer la acción judicial. Además, pueden pedir la indemnización por daños y perjuicios a que tuvieran lugar.
Art.1513: El adquirente puede optar por pedir que se le pague lo que el bien vale de menos, por razón de vicio, en el momento de ejercerse la acción de pago, teniendo en cuenta la finalidad de su adquisición, sin perjuicio del derecho que contempla el artículo 1512, inciso 5.
Ejemplo: Se vende un auto con motor rajado a $100.000 (contrato)
Pero el costo en realidad es de $60.000(costo del auto sin el motor rajado)
Entonces, la concesionaria que vendió el auto tendría que devolver los $40.000 que fueron dados por el adquirente.
CADUCIDAD:
·         Las 2 acciones judiciales precedentes van a prescribir a los 3 meses de bs muebles y 6 meses de bs inmuebles desde la recepción del bien.
Con respecto a la garantía de buen funcionamiento, éste no es propiamente dicha una obligación de saneamiento puesto que emana de un pacto, y no está basada en el concepto de la indemnización. Empero, se asimila al saneamiento y por ellos está ubicada en este capítulo.
Dicha garantía de buen funcionamiento se da cuando hay vicio de fábrica, mas no por mala utilización humana.
En la comisión reformadora del C.C. 1984  se le excluyó el artículo 1523(garantía de buen funcionamiento) y se le dio una forma autónoma, queriéndosele poner en el  título XVI.
Art. 1523: Si el transferente garantiza el buen funcionamiento del bien transferido durante cierto tiempo, el adquirente que alegue vicio o defecto de funcionamiento debe comunicarlo al transferente en el plazo de siete días a partir del descubrimiento; y puede entablar la acción correspondiente dentro del plazo de dos meses a contar desde la fecha de la comunicación
RENUNCIA:
·         Puede renunciarse al saneamiento, pero esta renuncia será nula cuando la transferente actúa con dolo o culpa inexcusable respecto de a la existencia de los vicios del bien al momento de pactarse la renuncia.
SANEAMIENTO POR HECHO PROPIO DEL TRANSFERENTE
Según el artículo 1524, el transferente está obligado al saneamiento por hecho propio que disminuye el valor del bien, lo hace inútil para la finalidad de su adquisición o reduce sus cualidades para ese efecto
Esto significa que el transferente está en un deber especial de abstención respecto del adquirente. Como consecuencia inevitable de la buena fe con que debe asumir sus obligaciones contractuales.
En este sentido el artículo 1524 se opera o se aplica en los casos en que por un hecho propio del transferente se reduzca el valor del bien y otros
Art. 1524: El transferente está obligado al saneamiento por hecho propio que disminuye el valor del bien, lo hace inútil para la finalidad de su adquisición, o reduce sus cualidades para ese efecto.
Este deber especial difiere de la responsabilidad de quién actúa en virtud de un acto ilícito sea con dolo, culpa inexcusable, violencia, intimidación, etc. Y puede suceder, y sucede, que emane de actos lícitos que serían intachables frente a cualquier otra persona o terceros que no fuese el adquirente.
Se trata, en conclusión, de lo que en doctrina se conoce con el nombre de LEALTAD CONTRACTUAL, por el mérito del deber indicado en el párrafo anterior, el transferente se encuentra impedido de perturbar al adquirente en el goce pacífico y útil del bien que éste último adquiere.
La perturbación tiene que ser REAL, CIERTA, VERDADERA y no potencial.
MAZEAD: ”Tiene su origen en una obligación negativa, abstenerse de perturbar al adquirente, y pueden ser perturbaciones de hecho y de derecho.” Este mismo criterio lo tiene los juristas romanistas Diez-Picaso, Enecereus, Borda, Puig-Brutau, Planiol y Ripert. Y, en la legislación comparada, la encontramos en Italia, Francia, Alemania, España, Argentina.
DE LA PUENTE Y LAVALLE: Es deber fundamental del enajenante, no perturbar al adquirente. Es decir, no puede practicar cualquier acto, sea cual fuere su naturaleza, que prive al adquirente del uso de la cosa transferida porque al transferirse se tiene un deber de lealtad contractual. El enajenante, en virtud de estos deberes de garantía, está obligado a proteger al adquirente de las pretensiones de terceros por lo que él no puede ocasionar situaciones jurídicas que impidan el normal curso, utilidad y disfrute del bien adquirido.”
 
ACCIONES JUDICIALES
Artículo 1525: En razón del saneamiento por hecho propio del transferente, el adquirente puede ejercer las acciones previstas en los artículos 1511 y 1513. Estas acciones son excluyentes.
·         Acción Resolutoria: El transferente le debe pagar al adquirente:
-          Valor del bien al momento de la resolución.
-          Intereses legales desde la demanda.
-          Gastos y tributos del contrato pagados por el adquirente.
-          Frutos devengados del bien.
-          Por dolo o culpa inexcusable hay indemnización por daños y perjuicios.
·         Acción estimatoria: El transferente le debe pagar al adquirente.
-          La parte del precio que represente lo que la cosa vale de menos.
-          Daños y perjuicios que tuviera a lugar.
CADUCIDAD:
Artículo 1526: Los plazos de las acciones de que trata el artículo 1525 son los indicados en el artículo 1514.
-          3 meses para bienes muebles desde la recepción del bien
-          6 meses para bienes inmuebles desde la recepción del bien
Hay una enmienda a este artículo puesto que vendría en perjudicial para el adquirente ya que si caduca luego de 3 meses y 6 meses, el transferente puede perturbar dicho bien adquirido luego del tiempo de caducidad de las acciones. Ante esto, el adquirente ya no podrá ejercer su derecho de acción por lo que, en el precepto normativo, debería versar no desde el momento de la transferencia sino desde que el hecho perturbe.
PACTO EN EL SANEAMIENTO:
El pacto que pretenda liberar o limitar la obligación de saneamiento por hecho voluntario del transferentes es nulo; sin embrago, al criterio del juez, la exoneración o limitación del saneamiento por hechos concretos, cuya justificación debe constar en el contrato, debe ser válida.
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