sábado, 22 de noviembre de 2014

La propiedad Derecho Reales

1. Concepto

Es el poder jurídico directo que tiene el propietario sobre el bien. Es un poder jurídico porque emana de la ley, pero con limitaciones.

2. Características

a) Es absoluto porque concentra todos los atributos sobre el bien (usar, disfrutar y disponer). En el caso peruano, el derecho de propiedad es cada vez menos absoluto porque recaen sobre él cada vez mas limitaciones dependiendo del tipo de bien del que se trate.

b) Es real porque hay ese vínculo jurídico directo entre el sujeto activo (el propietario) y el bien. Y de esa relación directa emanan dos facultades muy importantes: La persecución y la preferencia.

*La persecución debe entenderse como la facultad que tiene el propietario de interponer las acciones legales que la ley establece para recuperar la posesión del bien que no tiene. Por ejemplo, dejo olvidada mi cartuchera en el salón y alguien entra y se la lleva. En base a esta facultad de persecución, yo puedo perseguir el bien, es decir, puedo denunciar policialmente, demandar judicialmente a esa persona que tiene mi cartuchera para que la autoridad policial o jurisdiccional me devuelva la posesión física del bien. Además, esa persecución es ilimitada. Es decir, puede que esa persona que agarró la cartuchera se la haya vendido a “x”, y éste a “y” y así sucesivamente. La facultad de persecución es de tal poder que yo puedo perseguir el bien hasta el último. En principio, todo propietario del bien puede perseguir el bien.

Sin embargo, ésta facultad tiene algunos límites, escollos; hay excepciones a la regla general ¿Cómo materializo esta persecución? A través de la reivindicación. Cuando uno lee el artículo 923 del Código Civil parecería ser que la reivindicación es un atributo más de la propiedad y que pertenece a los atributos que contiene su carácter absoluto pero no es así. La reivindicación es la herramienta que permite al propietario ejercer la persecución. La reivindicación es la acción real por excelencia (el “papá” de las acciones reales). ¿Qué es reivindicar? Demandar hacia el órgano jurisdiccional la recuperación del bien. La reivindicación está pensada para que los propietarios puedan recuperar ese bien del que son propietarios. Está pensada para el propietario que no puede ejercer los atributos y quiera hacerlo. ¿Por qué no puede ejercer los atributos? Porque siempre hay un tercero que está en posesión directa del bien. La reivindicación es la acción real que permite al propietario recuperar la posesión de un bien. Por lo tanto, sólo quién es propietario puede iniciar esta acción.

Todas las acciones, en principio, prescriben. La acción que yo tengo para cobrar una deuda por ejemplo. Yo le presto a alguien $1000. Si no me devuelve la plata, yo tengo una acción. El Código Civil en su libro de contratos de mutuo establece que yo puedo demandar la devolución de esos $1000. Pero hay otro libro del Código Civil que trata de la llamada Prescripción Extintiva. El Código dice que tengo un plazo para demandar la devolución. Si se pasa ese plazo, mi acción prescribió. Mi derecho no, pero no tengo como accionar contra esa persona para que me devuelva el dinero. Lo mismo sucede, por ejemplo, en el campo tributario: La SUNAT para fiscalizar y cobrar impuestos no pagados tiene un plazo máximo de cinco años. En materia penal también sucede lo mismo así como en el campo de los derechos reales. En principio todas las acciones reales tienen un plazo pero la acción reivindicatoria es tan importante, que el art. 927 CC señala que es imprescriptible. Pero dice el mencionado artículo: “salvo que otro haya adquirido el bien por prescripción”. Entonces, además de la prescripción extintiva, hay otra prescripción que es la prescripción adquisitiva (la Usucapión del antiguo Derecho Romano), que permite a una persona que posee y que no es propietario, adquirir la propiedad de un bien. Entonces el art. 927 CC nos dice: “Tu, propietario siempre puedes reivindicar. Tu acción es imprescriptible pero ojo, si la otra persona que está en posesión del bien; que lo tiene físicamente en su poder, ya cumplió con los requisitos de plazo de la prescripción adquisitiva, tu acción reivindicatoria no procede”. No es que haya prescrito sino que resulta improcedente porque ya operó la otra prescripción.

* La segunda facultad que otorga este carácter real al derecho de propiedad es la de preferencia. Cuando existe un conflicto entre dos derechos de distinta naturaleza - un derecho real contra uno
obligacional, creditorio o personal - será preferido el titular del derecho real.

Ejemplo 1: Pedro es el titular de una casa y celebra con Juan un contrato de mutuo (préstamo) por $200 000 mil dólares. Juan es acreedor de Pedro y éste es el deudor. Ese contrato de préstamo se celebra el 20 de mayo del 2003 y hace unos días atrás, el 20 de agosto, Pedro incumple el pago de una de las cuotas. El contrato establecía que si había incumplimiento, Juan podía demandar a Pedro. ¿En base a que demanda? Que hay un incumplimiento de la obligación de Pedro. Con posterioridad al incumplimiento (ya Juan demandó ante un Juez), el 21 de agosto Pedro vende la casa a Miguel. Hay una transferencia del derecho real de propiedad de la casa. Juan va a los tribunales y demanda ante al juez que Pedro pague la cuota y además solicita que trabe una medida cautelar de embargo sobre la casa. Todo esto se pide el 20 de agosto y el Juez concede la medida de embargo. Entonces se van a enfrentar Juan con Miguel. Juan le va a decir a Miguel que tiene una orden del juez de fecha 20 de agosto y éste le va a contestar que él compró la propiedad al día siguiente y que la deuda es de Pedro; no suya. En ese caso, el juez - ante la disputa de estos dos - va a aplicar la regla del derecho de preferencia. Existiendo en conflicto un derecho real (el derecho de propiedad de Miguel) y un derecho creditorio, prima el derecho real: Juan no pueda ya continuar con el embargo porque el titular del derecho de propiedad es alguien distinto a Pedro y la relación obligatoria es entre éste último y Juan.

Si son dos derechos reales los que entran en disputa, la preferencia la va a marcar la oponibilidad que el Registro Público otorga.

Ejemplo 2: Juan le presta la plata a Pedro pero pide una garantía de pago (una fianza, un aval o uno de los derechos reales de garantía). Pedro entonces le otorga un derecho real de garantía (la hipoteca sobre su casa). La hipoteca se constituye el 20 de agosto y se inscribe en el Registro ese mismo día. Al día siguiente, Pedro, el 21 de agosto, le vende su casa a Miguel. Le ha transferido el derecho de propiedad y Miguel inscribe en el Registro. Pero el art. 2022 CC señala que para que el titular de un derecho real pueda oponer su derecho real satisfactoriamente, éste tiene que estar inscrito con anterioridad. Entonces, nuevamente entran en disputa Juan y Miguel pero aquí el razonamiento del juez va a ser totalmente distinto. El juez va a decir que prima el derecho real de hipoteca sobre el derecho de propiedad de Miguel. Aquí se sigue adelante con la constitución de la hipoteca. Si Juan le pide al juez un embargo, lo va a tener que otorgar porque es el titular de un derecho real inscrito con anterioridad al derecho de propiedad de Miguel.

Ejemplo 3: Los mismos protagonistas. El mismo préstamo. La misma hipoteca. Pero con un cambio: No hay inscripción el 20 de agosto. Se celebra el contrato de hipoteca el día 20, el dinero se presta, pero por desidia, flojera o demora de Juan no va al registro ese día. Existe un contrato de hipoteca pero el derecho real no está inscrito todavía. Y Miguel compra la casa el día siguiente. Y antes de comprar, va al Registro. Pide la partida registral de la casa, el Registro dice que Pedro es el propietario y cuando pregunta si hay hipoteca le contestan que no. Miguel - confiado de la información que Registros da – compra el 21 de agosto. Al día siguiente, Juan le presenta a Miguel el 22 de agosto su contrato de hipoteca, que es de fecha anterior. En ese caso, el juez dirá que la preferencia la tiene Miguel porque inscribió su derecho real primero a pesar de que la hipoteca se haya constituido un día, un mes, o un año antes. Como no llegó al registro, ese derecho real no es oponible a Miguel. En ese caso, Juan habrá perdido la garantía real y tendrá que accionar contra Pedro a ver si logra recuperar algo. Pero la hipoteca no la podrá ejecutar. Ese derecho real ya no es oponible a ese nuevo propietario.

c) Es un derecho exclusivo. ¿En que radica la exclusividad del derecho de propiedad? En que el derecho de propiedad, como consecuencia de esa relación directa propietario - bien, excluye a todos lo demás; se opone a todos los demás. Y esa oponibilidad la conocemos como la oponibilidad erga omnes. Ejemplo: Yo soy propietario de mi cartuchera y todo el mundo tiene el deber de respetar mi derecho de propiedad. Exclusivo significa que la relación directa entre el propietario y el bien excluye a todos los demás. Si yo quiero que la oponibilidad adquiera su real dimensión, el mejor mecanismo, como hemos visto, para lograr la oponibilidad erga omnes es a través del registro. Sin embargo, hemos visto que no todos los bienes son registrables. ¿Cómo garantizo en esos casos la exclusividad de mi derecho de propiedad? Por la posesión física del bien. El Derecho no puede utilizar otra forma. Pera para todo el resto de bienes registrables, el registro es el mecanismo perfecto para lograr la oponibilidad.

d) Es perpetuo porque la propiedad no se pierde por el sólo no – uso del bien. Yo puedo tener un terreno sin cultivar, sin construir porque no es mi interés explotarlo todavía, sin embargo, eso no significa que pierda la propiedad del bien. La propiedad sólo se extingue si desaparece el bien.

3. Limitaciones:

Hay limitaciones que emanan de la ley por razones de necesidad pública, interés público o de interés social. Pero no solamente hay limitaciones que la ley impone sino que también pueden surgir de pactos (art.926 CC). El propietario, dentro de la potestad que le otorga ese poder real, puede autoimponerse limitaciones a su derecho de propiedad. Por ejemplo: Hay un pacto por el cual la Universidad de Lima se compromete a que en la franja de tierra que le había comprado al Sr. Campos, sólo se iba a tener una playa de estacionamiento o máximo edificaciones de un piso. Esa es una autolimitación del derecho de propiedad de la Universidad de Lima. Pero para que este pacto surja efectos contra terceros tratándose de un bien registrado tiene que haberse inscrito. Posteriormente la Universidad de Lima vende el campus y se lo transfiere a la Universidad San Martín de Porres. Si no se ha inscrito ese pacto, la Universidad San Martín de Porres no está obligada a respetarlo y puede levantar ahí un pabellón con los pisos que la zonificación le permita levantar. Entonces, hay limitaciones que provienen de pactos, de acuerdos, de contratos entre las partes. Ya no son obligatorias ni mandatorias por ley. Ese pacto es obligatorio entre las partes que lo celebran y por lo tanto, una parte puede obligar a la otra a que lo cumpla. Pero para que ese pacto se extienda erga omnes, para que pueda oponerse a todo el mundo, si el bien está registrado yo tengo que llevar el pacto al registro. La limitación sólo va a tener efectos entre las partes, salvo que se le comunique al nuevo adquirente.

4. Propiedad Predial

Cuando nuestro Código Civil trata el tema de la propiedad, le ha dedicado un capítulo entero a la propiedad predial. ¿Por qué el legislador le ha dedicado todo un capítulo a la propiedad predial? Porque del universo de los bienes inmuebles, los predios, sin duda, son los más importantes. Las más importantes limitaciones al derecho de propiedad recaen sobre los predios. No hay un solo Código Civil en el mundo, en los países que tienen el sistema romano – germánico, que no le dedique un capítulo a la propiedad predial.

a) Extensión:

Necesito conocer la extensión de la propiedad predial para saber hasta donde; cuales son los límites en los que puedo ejercer mi derecho. Porque si me sobrepaso esos límites, abusé de mi derecho de propiedad. Todo predio se puede representar geométricamente. Hay predios que son rectangulares, cuadrados, triangulares, o cualquier otra función geométrica o polígonos irregulares pero siempre va a haber una extensión que va a estar delimitada por los vértices de ese perímetro. El perímetro es la suma de los lados de la figura geométrica. El art. 954 CC nos dice que la propiedad - los atributos de usar, disfrutar y disponer - se ejercen dentro de ese perímetro. Si se ejercen “fuera de”, ya me salí de los límites de la ley. A continuación el art. 954 CC nos dice que puedo extender ese derecho prolongando perpendicularmente a los vértices y aprovechar el sobresuelo de mi predio pero dentro de ese perímetro como también puede aprovecharse el subsuelo. Pero ojo, eso no incluye los recursos naturales. Si hay petróleo o minerales abajo eso no es nuestro.

b) Posibilidad de Dualidad o Pluralidad de Propietarios sobre un mismo predio:

La regla general en materia de derechos reales es que el propietario del suelo es también propietario del sobresuelo y del subsuelo. Eso es lo común pero hay excepciones a la regla general. En nuestra legislación, son dos las excepciones en materia de derechos reales: Una es la llamada propiedad horizontal, que es un régimen o modalidad de la propiedad que se aplica por ejemplo en los edificios.

La otra única excepción es el derecho de superficie. Ejemplo: El Jockey Plaza. El Jockey Club del Perú es el dueño del suelo y Centro Comerciales S.A. es propietario de las edificaciones que están en el sobresuelo. En el caso de Larcomar, la Municipalidad de Miraflores es el titular del suelo y Larcomar S.A. es propietaria de las edificaciones que están en el subsuelo, debajo del Parque Salazar. Estas son las únicas excepciones. Después la regla general es suelo, sobresuelo y subsuelo son un único bien; sobre ellos recae mi único derecho de propiedad. Eso es lo normal; lo corriente.

c) Limitaciones a la Propiedad Predial

La propiedad predial, históricamente, siempre ha estado sujeta a limitaciones. Hay tres tan importantes que el legislador las ha incluido en el art.957 CC. Para entender esas limitaciones, hay que hacer un pequeño mapamundi predial. Nuestra legislación clasifica a los predios de la siguiente manera:

5. Clasificaciones de los Predios

Atendiendo al uso que se les puede dar, los predios pueden ser:

❑ Predios agrícolas, rurales o rústicos.

❑ Predios AEU: Son ubicados en áreas de expansión urbana. A las municipalidades provinciales de todo el Perú se les otorga una facultad muy importante: Están encargados de diseñar, planificar y ejecutar el desarrollo urbano de las ciudades. Entonces nuestras ciudades - que son un calco de las ciudades españolas - tienen generalmente su centro en una plaza de armas; en su contorno están las principales oficinas públicas y de ahí, por manzanas y lotes se va creciendo.

❑ Predios Urbanos: La ciudad de Lima tiene una zona urbana; distritos como el Cercado de Lima, Breña, Jesús María, Lince, etc. forman parte de lo que se conoce como el casco urbano de la ciudad. Son predios urbanos cuando han sido objeto de un proceso de habilitación urbana.

❑ Predios Eriazos: Si uno va saliendo de la periferia de Lima, vemos distritos como Lurín o Pachacamac en donde hay pocas áreas cultivables. La costa peruana es una gran faja desértica. A ese desierto se le denomina terreno eriazo. Es predio eriazo aquel que no puedo cultivar por falta de agua. Pero también por exceso de agua; los pantanos de la selva peruana, por ejemplo.

Entonces lo que las Municipalidades Provinciales pueden hacer es, en base al plano de cada ciudad de la provincia, establecer donde está el futuro crecimiento urbano. La Municipalidad Provincial establece cual es el límite de la zona urbana de la ciudad que fuera. ¿Y que hay más allá de los AEU? Hay predios eriazos, si estamos en la costa, o también predios agrícolas. ¿Qué ventaja tengo si estoy en un Area de Expansión Urbana? Que la puedo convertir en urbana. En cambio, si mi terreno es un arenal (eriazo) o si está fuera del Area de Expansión Urbana yo no puedo urbanizarlo. Lo que podría hacer es con una técnica de riego convertirla en agrícola. Y si ya es agrícola, entonces la dedico al cultivo. Sólo se pueden urbanizar los predios que están en la zona AEU.

El art.957 CC no tiene antecedente alguno en la legislación peruana. Es una norma que el legislador se vio en la necesidad de incluir por la cantidad de restricciones y limitaciones a la propiedad que habían en ese momento. Primero habla de los procedimientos de subdivisión. ¿Qué es la subdivisión? Es el fraccionamiento de un predio en dos o más unidades inmobiliarias independientes. ¿Y por qué es una limitación a la propiedad predial? Porque si el terreno es agrícola, antes de yo proceder a la subdivisión, tengo que seguir un trámite administrativo en el Ministerio de Agricultura. Hay una oficina en el Ministerio de Agricultura que se llama el PETT (Programa Especial de Titulación De Tierras). ¿Por qué tengo que ir al Ministerio si quiero dividir mi parcela, mi chacra o mi hacienda en tres pedazos? Porque el Ministerio de Agricultura tiene el plano; que se llama el catastro de todos los predios agrícolas del país y los tiene asignados y reconocidos por (…).

Entonces si yo, por ejemplo, tengo en Cañete mi chacra que tiene diez hectáreas de extensión y quiero vender la mitad, voy a tener que subdividir mi chacra en dos pedazos de cinco hectáreas cada uno. A este procedimiento, la ley agrícola lo llama parcelamiento. Parcelamiento entonces es la subdivisión o el fraccionamiento de un predio agrícola. Pero en el Ministerio de Agricultura tiene una fotografía de mi terreno; que la han digitalizado, la han convertido en lo que se llama una ortofoto, han hecho un plano de mi terreno y le han puesto un nombre. A mi terreno “Santa Juan de Cañete” el Ministerio lo llama Unidad Catastral 102050. Todo predio agrícola está catastrado y tiene un número. Si yo voy a fraccionar, esa foto de mi chacra va a cambiar. Entonces tengo que ir al Ministerio de Agricultura para que ellos puedan tener la foto de mi predio agrícola siempre actualizada. Con esta asignación de nuevas unidades catastrales que me da el PETT, yo puedo ir a Registros Públicos y proceder a la independización. El Registrador tiene una partida de nacimiento de mi terreno que es lo que se conoce como la partida registral. Le comunico mi decisión de fraccionar mi predio en dos de cinco hectáreas cada uno y le presento la autorización del PETT donde me asigna los nuevos números de unidad catastral. ¿Qué hace el Registrador? Abre una nueva partida y se lleva la 102050-A.

Entonces, hay un trámite administrativo que realizar. Pero no es que esté prohibido de hacerlo. Antes, cuando la ley de reforma agraria estaba vigente, si había una limitación porque la ley establecía los mínimos de hectáreas en los que yo podía fraccionar mi predio. Decía que no podía haber predio en el Perú menor que la Unidad Agrícola Familiar (tres hectáreas). Si yo quería fraccionar mi predio de diez hectáreas en cinco pedazos de dos, no podía; tenía una limitación impuesta por la ley. Esa limitación desapareció con el Decreto Legislativo 653 y a partir de ese momento, los peruanos propietarios de predios agrícolas podían fraccionarlos libremente. Ya verá el mercado si ello es
ineficiente o no. No hay prohibición; sólo hay un trámite administrativo que seguir, que es algo distinto.

¿Qué sucede con los predios ubicados en el Area de Expansión Urbana? Aquí si hay una limitación. La limitación se encuentra en el Reglamento Nacional de Construcciones (RNC) aprobado por Decreto Supremo. Ejemplo: Si yo soy propietario de un terreno de diez hectáreas en Cañete que lo dedico al cultivo, pero ya el Municipio Provincial de Cañete incorporó mi terreno al A.E.U. de la ciudad de Cañete, entonces o puedo seguir cultivando el predio o lo puedo dedicar a un fin urbano. Ya tengo esa alternativa. Pero si mi terreno ya forma parte del A.E.U. y quiero fraccionarlo para desarrollar un proyecto urbanístico, tengo que pedirle autorización a la Municipalidad. Si quiero reducir mi área cultivable a ocho hectáreas y dos las voy a dedicar a fin urbano, entonces el RNC me dice que el Municipio tiene que aprobar esa independización. Agricultura es simplemente para actualizar la foto. Nada más. Acá me puedan decir sí o no. La Municipalidad tiene la potestad de decirme que no. El RNC establece las áreas mínimas para independizar. Depende de la ciudad y de sus reglamentos de zonificación. Los terrenos en AEU que se fraccionan para fines urbanos tienen una doble limitación: Uno, porque necesita autorización municipal. Sin esa resolución municipal, Registros Públicos no inscribe la independización. Segundo, porque hay áreas mínimas, dependiendo del tipo de proyecto urbanístico que se
trate.

Lo mismo sucede en el campo de los predios urbanos. Si quiero fraccionar, también se aplican las normas del RNC, al igual que en los AEU. Y también ahí tengo que recurrir a la Municipalidad Distrital. También hay entonces una doble limitación: Por un lado, necesito la aprobación del municipio. Segundo, todos los terrenos urbanos tienen áreas mínimas según el tipo de urbanización de que se trate. Ejemplo: García Montufar tiene una casa de 2500m2 ubicada en Cruz del Sur y quiere regalarle a su hija 250m2. Como ella todavía no se ha casado, hace la subdivisión de esos 250m2 y se los transfiere en anticipo de herencia que es un bien propio. Como va a fraccionar un terreno urbano, va a estar sujeto a lo que el art.957 CC llama subdivisión. Como el terreno está ubicado en una urbanización tiene que ir a la Municipalidad Distrital de Surco para ver que tipo de urbanización es y si se pueden partir 250m2. Va a la Municipalidad y se da con la sorpresa que la urbanización del Derby es R1S. En esas urbanizaciones RS1, el lote mínimo es de 1000m2.

No pueden haber lotes más pequeños debido a que la dotación de agua potable y alcantarillado para este tipo de urbanizaciones no permite una atomización pues no alcanzarían los servicios públicos para todos. Entonces cada tipo de urbanización en el Perú tiene un área mínima de lote. No se puede subdividir por debajo de esa área mínima. Sin embargo, el abogado de García Montufar le cuenta que hay una modalidad del derecho de propiedad que es la propiedad horizontal. Se construye eso como un departamento y se asignan derechos reales. Per ya no va a ser un inmueble independiente sino que va a formar parte de un condominio con su casa.

Entonces tanto los predios ubicados en AEU como los urbanos están limitados en cuanto al área mínima y por el hecho de que se requiere autorización municipal.

El fraccionamiento de los predios recibe distintos nombres. Si yo voy a fraccionar un predio agrícola, rústico o rural hablo de parcelación. Si voy a fraccionar un A.E.U. hablo de independización. Si yo lo que quiero es fraccionar un predio urbano, hablo de subdivisión. Parcelación, independización y subdivisión son sinónimos de fraccionamiento. ¿Por qué cambia de nombre? Por el tipo de predio. Parcelo los agrícolas, independizo los AEU, subdivido los urbanos. Desde el momento que un predio agrícola pasa a la zona de expansión urbana, ya el PETT deja de tener competencia. La foto se actualiza en el Municipio. El Catastro Rural es uno y el Catastro Urbano es otro. Si mi chacra en Cañete pasó a la zona de expansión urbana de la ciudad de Cañete, dejó de lado el PETT y me inclino por la Municipalidad.

La zonificación es una limitación a la propiedad predial que se aplica únicamente a los AEU y a los urbanos. ¿Qué es la zonificación? Es la titulación de los distintos usos urbanos del suelo. ¿Cuáles son estos usos urbanos? Los usos comerciales, residenciales e industriales. Toda provincia del país aprueba un reglamento de zonificación que se entrega a cada distrito. ¿Qué establece el reglamento de zonificación? Tenemos el plano de la ciudad, donde están las áreas urbanas, etc. Cuando el Municipio Distrital de Chincha quiere ampliar su frontera urbana, tiene que hacerle una propuesta al Municipio Provincial. Al momento de aprobar, le asigna una zonificación a todos esos terrenos. El predio comienza a recibir ciertas limitaciones indirectamente. Por ejemplo: Toda la zona de Chincha en donde tengo mi chacra ha sido zonificada como residencial. Si quiero urbanizar mi predio sólo puedo realizar un proyecto residencial no industrial. Además me dicen que mi zonificación residencial es, por ejemplo, R2 (sólo puedo construir cuatro pisos, sólo puedo construir un determinado número de departamentos por edificio, etc.) ¿Por qué tantas limitaciones? Porque lo que se persigue es un crecimiento ordenado de las ciudades y eso pasa por limitar los derechos de propiedad.

Todo terreno urbano tiene una zonificación que puede ir, si es residencial, desde R1 (residencial unifamiliar, casas de un piso) hasta R8 (edificios o departamentos de veinte pisos). Si mi terreno está zonificado como comercial yo puedo ir desde C1 (típica bodega de barrio) hasta el C4 (los grandes centros comerciales). Si se trata de zonificación industrial puedo ir desde de I1 (pequeño taller de carpintería en Surquillo) hasta el I4 (La Siderúrgica de Chimbote). Cada coeficiente, cada número me dice cuan limitado está mi derecho de propiedad; qué puedo construir y que no puedo construir, etc. Yo puedo recurrir a cualquier municipio del país con la ubicación del predio, siempre y cuando sea AEU o urbano, y con mi dirección me dicen que zonificación tengo y que limitaciones tiene mi derecho de propiedad.
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