sábado, 22 de noviembre de 2014

La propiedad Horizontal Derecho Reales

¿Cómo se constituye?

Para constituir propiedad horizontal necesitamos el otorgamiento de tres actos jurídicos distintos: La declaración de fábrica, la independización y el reglamento interno.

1. Declaración de Fábrica:

Para poder acreditar la propiedad de mi edificación necesitamos un título llamado declaración de fábrica. En primer lugar, ¿quién la otorga?. Quién realmente la otorga y declara es el arquitecto o ingeniero civil (no necesariamente tienen que ser ambos) que ha sido responsable de esa obra. El propietario más que un otorgante es un interviniente (interviene sólo para aceptar lo que otro va a declarar) ¿Qué va a contener la declaración de fábrica? Primero, la intervención que tuvieron el ingeniero o arquitecto y el propietario. Luego se va a señalar el terreno sobre el cual se ha construido la casa, el edificio, la quinta, el centro comercial, etc. (Recordemos que no solamente hay declaración de fábrica para aquellas edificaciones sujetas a propiedad horizontal). Por último, el ingeniero o arquitecto declara cómo se construyó: La distribución, el área de los ambientes de cada piso; las estructuras, los acabados de la casa; las instalaciones eléctricas y sanitarias y el
costo, que tiene tres elementos que lo conforman: Cuánto en mano de obra, cuanto en materiales de construcción (todo lo que tuve que comprar para construir mi casa), y finalmente los honorarios del profesional.

Todos estos items conforman la declaración de fábrica y van a constituir el título de propiedad de mi edificación; el documento que me permite acreditar que soy el propietario de mi casa. Esta declaración de fábrica se suele otorgar mediante escritura pública ante notario. El abogado la minuta de declaración de fábrica. El notario otorga escritura público pero a esta minuta tengo que adjuntarle varias cosas más: En Registros Públicos se necesita además de minuta, la licencia de construcción; la conformidad de obra; un certificado de numeración municipal; el “pase de seguridad social” (eliminado por la Ley 25657)

El legislador quiso simplificar la forma de acreditar la declaración de fábrica y mediante la Ley 25657 creó el FUO (Formulario Único Oficial) ya que el procedimiento por escritura público era muy costoso. Los formularios van a reemplazar a los trámites de las Municipalidades, las minutas y las escrituras. Ahora todo se hace con los formularios. Un procedimiento, sin duda, más amigable al usuario: Más sencillo y menos costoso. En el FUO, todo el contenido de la declaración de fábrica viene en un formato.
Entonces, hoy en el Perú yo puedo otorgar la llamada declaración de fábrica por el procedimiento ordinario, tradicional de la escritura pública o puedo hacerlo a
través del FUO. Ambos tienen exactamente el mismo valor.

2. Independización:

Es la asignación del área, linderos y medidas perimétricas de cada sección de dominio a efectos de precisar la extensión de mi derecho de propiedad. Es un detalle técnico de cuánto mide cada sección de dominio exclusivo. El art. 954 CC me dice: “Tu propietario puedes extender en cada vértice del perímetro líneas verticales que se proyecten al suelo y subsuelo pero siempre dentro de ese perímetro”.


3. Reglamento Interno:

Son las reglas de juego de cada edificación en un régimen de propiedad horizontal. En una primera parte del reglamento están los derechos y obligaciones de los propietarios de las zonas de dominio exclusivo. Cada uno tiene un derecho de propiedad exclusivo sobre el departamento que está comprando pero también tiene algunos derechos comunes y ciertas obligaciones (como por ejemplo
no hacer bulla después de determinada hora). Luego, en el Reglamento Interno tiene que aparecer el porcentaje de participación que corresponde a cada sección de dominio exclusivo. Luego del porcentaje de participación - si se ha determinado - el porcentaje de aporte para el mantenimiento de los bienes comunes. Hay muchísimos edificios que sólo tienen un porcentaje. En esos casos, el porcentaje de participación es uno y sobre esa base, cada uno paga el mantenimiento. Pero hay otros edificios, centros comerciales o quintas que tiene dos porcentajes. El porcentaje de pago de mantenimiento es absolutamente opcional. La gran mayoría tiene sólo uno. Otra cosa sumamente importante que contiene el Reglamento Interno es el uso permitido de cada sección (el uso es una restricción al derecho de propiedad). Por ejemplo, si un edificio se limita exclusivamente a departamentos de vivienda, no puedo poner un consultorio médico o un estudio de abogados. O si estoy en un edificio que tiene uso de oficinas no puedo usarlo como vivienda. Antes de adquirir una sección de dominio exclusivo, es indispensable revisar el Reglamento Interno para conocer el determinado uso expreso que se ha establecido. También el Reglamento Interno me va a decir cuáles son los bienes comunes de la edificación; los servicios comunes (cada tipo de edificación tiene distintos bienes comunes pero el art. 41 de la Ley 27157 nos da una guía). ¿Qué mas nos va decir el Reglamento? Nos va a hablar de la junta de propietarios. La junta de propietarios es el órgano de representación del régimen de propiedad horizontal compuesto por todos aquellos propietarios de una sección de dominio exclusivo. En ella se toman acuerdos respecto a los bienes comunes, a los servicios comunes, a la administración de la edificación, etc. El Reglamento me va a decir las atribuciones de la Junta; quienes la componen, quién es el Presidente, los quórums, que mayorías calificadas se requieren, etc.

Si, por ejemplo, García Montufar presenta a Registros Públicos el Reglamento Interno, el Registrador lo que va a hacer es incluirla – luego de que declaró la independización - en la Partida Electrónica140000 correspondiente a su casa ubicada en La Molina. El Registrador no coloca todo el Reglamento Interno; hace un resumen. Si quiero conocer todas las reglas al detalle, tengo que pedirle una copia a (…) El Registrador no constituye la propiedad horizontal sino está inscrito el Reglamento Interno. Los tres elementos – declaración de fábrica, independización y el reglamento interno - son indispensables; son conjunciones.

4. Predeclaratoria de Fábrica

La predeclaratoria de fábrica ha sido concebida por el legislador como un mecanismo para tratar de promover la construcción de edificaciones y para atender el problema de la demanda de vivienda en el Perú. El Estado Peruano a través de su historia republicana ha sido incapaz de satisfacer la demanda de vivienda; que se agudizó después de los años 50 con las migraciones de las zonas rurales hacia las urbanas. Para aminorar esa presión, el legislador crea el sistema de predeclaración de fábrica. Un ejemplo: Tengo un terreno ubicado en el Sol de La Molina donde creo que se pueda hacer un edificio de departamentos pero no tengo el dinero para construirlo. Entonces el legislador peruano, a través de la predeclaratoria de fábrica, crea todo una ficción legal que es la posibilidad de constituir propiedad horizontal en esa edificación (….) Se constituye todo un artificio legal que va a permitir que los derechos reales puedan comercializarse en el mercado. ¿Cómo voy constituyendo el régimen de predeclaratoria de fábrica y voy creando esta ficción legal? Presentando a la Municipalidad Distrital el anexo “C” del FUO. Yo ya tengo los planos de lo que voy a hacer, lo que significa que tengo un proyecto de cómo construir. ¿Qué me dice la ley? Me dice que el Municipio de La Molina va a verificar los datos que he puesto en el FUO con el proyecto aprobado. Requisito esencial para pedir la predeclaratoria de fábrica es tener los planos completos, mi Proyecto y ambos debo llevarlos al Municipio para que me los aprueben. ¿Y cómo me lo aprueba el Municipio? Dándome la licencia de obra. Proyecto aprobado, para la ley de propiedad horizontal, significa licencia de obra.

Ya tengo mi licencia y como no tengo dinero lo que quiero es vender los planos; vender bienes futuros (futuros departamentos). ¿Qué tengo que hacer? Ya tengo la licencia de obra, entonces mi arquitecto tiene que llenar el formulario del FUO. ¿Y que va señalarse en la predeclaratoria de fábrica? Lo mismo que en una declaración. El arquitecto dirá: “Sobre este terreno, voy a construir un edificio; que va a tener cinco pisos; que va a tener cinco departamentos por piso; que va a tener una azotea, un zócalo, un estacionamiento; etc., etc.” Podrá decir todo por adelantado porque ya hay un proyecto y una licencia de obra. Por lo tanto, la predeclaratoria de fábrica contiene todos los rubros de una declaración de fábrica pero todo comienza con la frase “voy a construir”.

Además de la predeclaratoria de fábrica, puedo hacer una pre - independización porque ya sé de qué tamaño van a ser cada uno de los departamentos, estacionamientos, depósitos, etc. porque tengo mi proyecto de planos aprobado. Luego, en una segunda parte yo puedo otorgar también el pre - reglamento interno para que todos aquellos que todos aquellos me vayan a comprar departamentos sepan cuáles van a ser son las reglas de juego, sus derechos, etc.

En síntesis, la predeclaratoria de fábrica contiene exactamente lo mismo que la declaración de fábrica; la pre - independización lo mismo que la independización y el pre – reglamento interno, lo mismo que el reglamento interno. Sin embargo, el bien (el edificio) físicamente todavía no existe. El legislador en el art. 1534 CC establece que pueden haber contratos válidos respecto de un bien futuro. Es decir, yo puedo vender un bien que todavía no existe. Pero el legislador me dice que ese negocio
jurídico, que se puede formar válidamente con el acuerdo de voluntades entre el comprador y vendedor – está sujeto a una condición legal. ¿Qué tenemos aquí? Un contrato de compraventa de bien futuro. Pero el art. 1534 me dice que para que ese contrato tenga efectos, el bien tiene que existir. Esa es la norma general. Por lo tanto, si nosotros aplicamos la norma general del art. 1534 a la venta de estos departamentos que estoy vendiendo en La Molina, tendremos que decir que hay un contrato de compraventa pero que no tiene efectos todavía. Sin embargo, el legislador peruano con la ley 27157 ha hecho una excepción a la regla general del art. 1534 para posibilitar, justamente, el tráfico de bienes futuros inmobiliarios. Eso es lo que busca el legislador: Crear oferta de vivienda.

Una vez que ya tengo mi pre- declaración de fábrica, mi pre – independización y mi pre – reglamento interno, entonces llevo a Registros Públicos esa información. Ahí me piden el FUO y en ese momento se crea la ficción legal. ¿Qué va a hacer el Registrador? Llama a su sistema, abre una nueva Partida Electrónica y va a decir que en ese terreno se ha constituido un régimen de pre – declaración de fábrica; que se trata de un futuro edificio, que tendrá cinco pisos; que tendrá tantos departamentos, tantos estacionamientos, etc. y en virtud del FUO que le presento, procede a la pre - independización de las futuras secciones de dominio exclusivo. Por eso es una ficción legal: Porque se van a inscribir y anotar derechos reales sobre bienes futuros.
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